Tawaran cashback ketika hendak beli rumah sering kali diiklankan sebagai tawaran istimewa yang membolehkan pembeli mendapatkan pulangan tunai berjumlah puluhan ribu ringgit selepas menandatangani perjanjian jual beli, namun di sebalik janji manis itu tersembunyi risiko hutang jangka panjang yang mampu menjerat pembeli tanpa sedar.
Istilah “cashback” dalam hartanah merujuk kepada pemulangan wang apabila seseorang membeli sesebuah hartanah, di mana nilai dan jumlahnya dinyatakan dalam Surat Perjanjian Jual Beli Rumah (SPA).
Pada dasarnya, tawaran ini kelihatan sangat menguntungkan kerana pembeli bukan sahaja memiliki rumah, malah mendapat wang tunai yang boleh digunakan untuk pelbagai tujuan seperti mengubah suai rumah, membeli perabot, atau sebagai simpanan kecemasan.
Namun, ramai yang tidak menyedari bahawa wang cashback yang diterima bukanlah wang percuma daripada pemaju atau pihak institusi kewangan, sebaliknya ia adalah sebahagian daripada hutang yang perlu dibayar balik dalam tempoh sehingga 30 atau 35 tahun.
Konsep “Cashback” dalam Pembelian Hartanah
Untuk memahami risiko cashback beli rumah, kita perlu mengetahui bagaimana mekanisme ini beroperasi.
Bank pada kebiasaannya menawarkan pinjaman pembiayaan hartanah sehingga 90% bagi hartanah kediaman. Apabila sesebuah projek menawarkan rebat atau diskaun, pembeli akan mendapat sebahagian daripadanya sebagai cashback.
Contohnya, untuk mendapatkan 5% cashback, pembeli boleh menerima sehingga RM25,000 untuk rumah berharga RM500,000.
Namun, kebenaran yang ramai tidak ketahui adalah bahawa harga projek-projek yang menawarkan cashback tinggi sering kali dinaikkan atau dimarkup (mark up) bagi membolehkan pemaju memberikan diskaun tambahan.
Markup ini dilakukan dengan cara menaikkan harga jualan dalam SPA melebihi nilai pasaran sebenar hartanah, justeru pembeli sebenarnya meminjam jumlah yang lebih besar daripada nilai sebenar rumah tersebut.
Risiko dan Beban Kewangan Jangka Panjang
Risiko terbesar cashback beli rumah adalah beban hutang yang meningkat secara mendadak.
Apabila pembeli menerima cashback, jumlah pinjaman yang diluluskan oleh bank adalah berdasarkan harga yang telah dimarkup, bukannya harga sebenar rumah.
Ini bermakna pembeli perlu membayar ansuran bulanan yang lebih tinggi untuk tempoh yang panjang. Sebagai contoh, jika seseorang menerima cashback RM50,000 hingga RM100,000, jumlah itu perlu dikira semula dengan kadar faedah pinjaman, katakan 4% bagi tempoh 30 hingga 35 tahun.
Apa yang kelihatan seperti wang percuma sebenarnya adalah hutang yang akan membengkak dengan faedah.
Pakar hartanah, Dr. Azizul Azli Ahmad, menjelaskan bahawa jika wang cashback digunakan untuk mengubah suai rumah, contohnya membina kabinet dapur bernilai RM50,000, setelah dikira dengan faedah bank, nilainya boleh mencecah RM120,000 selepas 30 tahun dan ini menjadikan keputusan kewangan tersebut sangat tidak bijak.
Selain itu, terdapat risiko aliran tunai negatif yang tinggi kerana apabila ansuran bulanan menjadi lebih tinggi berbanding kadar sewa yang mampu diperoleh, pembeli terpaksa menampung perbezaan tersebut setiap bulan dan keadaan ini menjadi lebih rumit apabila kawasan tersebut mempunyai penawaran yang melebihi permintaan, memaksa pemilik menurunkan harga sewa untuk bersaing.
Dalam jangka masa panjang, situasi ini boleh menyebabkan pembeli tidak mampu menampung komitmen dan akhirnya rumah tersebut terpaksa dilelong.
Lebih membimbangkan, apabila banyak unit dalam projek yang sama dijual semula pada harga pasaran sebenar yang lebih rendah, nilai pasaran keseluruhan projek akan terjejas, menjadikan pelaburan tersebut tidak menguntungkan dan menyukarkan pembeli untuk menjual rumah pada masa hadapan.
Artikel berkaitan: Panduan Pengeluaran KWSP Untuk Beli Rumah Pertama & Rumah Kedua
Strategi Bijak Memanfaatkan Cashback
Walaupun penuh dengan risiko, cashback yang diberikan ketika beli rumah bukanlah satu instrumen yang jahat jika digunakan dengan perancangan yang teliti.
Kuncinya terletak pada penggunaan wang tunai tersebut untuk tujuan yang produktif, bukan sekadar memenuhi kehendak semata-mata.
Daripada menggunakan wang cashback untuk bercuti atau membeli barangan mewah yang susut nilai, pembeli yang bijak akan menggunakannya sebagai modal untuk menjana pendapatan atau menyelesaikan hutang-hutang lain yang mempunyai kadar faedah lebih tinggi.
Salah satu strategi terbaik adalah menggunakan cashback sebagai deposit 10% untuk pembelian rumah kedua atau ketiga.
Dengan cara ini, pembeli boleh menjana lebih banyak sumber pendapatan melalui sewaan dan menikmati aliran tunai positif jika lokasi rumah yang dibeli adalah strategik.
Pendekatan ini mengubah cashback daripada beban hutang kepada instrumen pelaburan yang membina kekayaan dan alternatif lain yang lebih selamat adalah menggunakan wang tersebut untuk melangsaikan hutang kad kredit, pinjaman peribadi, atau pinjaman kenderaan yang mempunyai kadar faedah yang jauh lebih tinggi berbanding pinjaman perumahan.
Ini akan mengurangkan komitmen bulanan dan memperbaiki nisbah perkhidmatan hutang (DSR), menjadikan pembeli lebih stabil dari segi kewangan.
Cashback beli rumah adalah satu fenomena yang perlu dilihat dengan mata yang terbuka dan minda yang kritis dan ia bukanlah satu peluang keemasan tanpa risiko, tetapi satu instrumen kewangan yang mempunyai dua sisi.
Jika digunakan secara tidak terancang, ia boleh menjadi perangkap hutang yang membebankan pembeli selama berpuluh-puluh tahun namun, jika dikendalikan dengan strategi yang tepat, ia boleh menjadi alat untuk membina kekayaan dan mencapai kebebasan kewangan.
Oleh itu, setiap bakal pembeli rumah dinasihatkan agar menilai dengan teliti setiap tawaran cashback, memahami implikasi jangka panjangnya, dan jika boleh, meminta pemaju untuk memotong terus nilai cashback daripada harga rumah bagi mengurangkan jumlah hutang.
Ingatlah, dalam urusan pembelian rumah, keputusan yang bijak hari ini adalah penentu kesejahteraan kewangan di masa hadapan.
Penulis
