Cukai Taksiran 2026: Semakan & Kaedah Bayaran

Cukai taksiran (Cukai Pintu) adalah cukai yang dikenakan ke atas hartanah seperti rumah, bangunan komersial atau tanah kosong yang berada di bawah pentadbiran Pihak Berkuasa Tempatan (PBT).

Menurut Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan, cukai taksiran perlu dibayar sebanyak dua kali setahun.

Cukai ini dikira berdasarkan Nilai Tahunan (NT) dan kadar peratus yang ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) mengikut kategori harta serta garis panduan di bawah Akta Kerajaan Tempatan 1976. 

Pembayaran cukai taksiran boleh dilakukan secara dalam talian iaitu melalui PBTPay, E‑payment portal PBT lokasi masing-masing ataupun secara fizikal di kaunter tertentu.

Rujuk info penuh maksud cukai taksiran, kadar bayaran, harta yang dikenakan cukai, denda bayaran lewat dan sebagainya. 

Apa Itu Cukai Taksiran?

Cukai taksiran atau lebih dikenali sebagai cukai pintu adalah cukai yang dikenakan ke atas pegangan berkepentingan seperti rumah kediaman, harta tanah komersial dan tanah kosong.

PBT menggunakan kutipan cukai taksiran ini untuk membiayai kos perkhidmatan perbandaran demi keselesaan penduduk, seperti:

• Pengurusan Sampah: Kutipan sampah domestik di depan rumah anda
• Pembersihan Awam: Mencuci longkang, memotong rumput di bahu jalan, dan menyapu jalan.
• Infrastruktur: Membaiki lampu jalan, membina taman permainan, dan menyelenggara dewan orang ramai.
• Kesihatan: Kawalan nyamuk Aedes (fogging) dan kebersihan premis makanan.

Siapa Kena Bayar Cukai Taksiran?

Cukai taksiran dikenakan kepada:

• Pemilik pegangan (rumah, kedai, kilang, tanah kosong, dsb.) di kawasan PBT.
• Jika tiada pemilik pegangan tercatat, ia boleh dikenakan kepada pemegang sewa atau pemegang hak lain.

Pembayaran biasanya dibuat dua kali setahun (kebanyakan sebelum 28 Februari dan 31 Ogos) sama ada di kaunter PBT, pejabat pos, mesin kiosk atau melalui portal pembayaran dalam talian seperti PBTPay dan e‑payment PBT.

Tanggungjawab Pembayar Cukai Taksiran

Berikut ialah tanggungjawab yang perlu dilakukan sebagai pembayar cukai taksiran:

• Memberi Notis kepada M.B.P.P. tentang pemindahan atau penukaran hakmilik hartanah yang boleh dikenakan cukai taksiran.
• Memberi Notis kepada M.B.P.P. mengenai bangunan baru atau bangunan yang diroboh atau sebarang tambahan dan pindaan kepada rumahnya.
• Melengkap dan mengembalikan borang-borang yang dihantarkan oleh M.B.P.P.
• Membenarkan kakitangan M.B.P.P. membuat pemeriksaan ke atas hartanah untuk tujuan cukai taksiran.
• Berjumpa dengan Bahagian Kutipan Hasil jika bil cukai taksiran tidak diterima dalam bulan Januari/Julai setiap tahun.
• Membayar bil cukai taksiran separuh tahun pertama sebelum 28 Februari dan separuh tahun kedua sebelum 31 Ogos setiap tahun.

Pegangan yang Dikenakan Cukai 

Cukai Taksiran dikenakan ke atas semua jenis hartanah sama ada tanah yang didirikan dengan bangunan/ struktur atau tanah kosong.

Merujuk kepada tafsiran dibawah Seksyen 2, Akta Kerajaan Tempatan 1976 telah memperuntukkan cukai taksiran dikenakan ke atas mana-mana tanah:

• yang sebahagiannya diduduki atau sebahagiannya ada apa-apa binaan di atasnya
• yang kosong, tidak diduduki atau tidak ada apa-apa binaan di atasnya;                                                                                                                              
• yang ada di atasnya suatu bangunan yang belum siap; atau
• yang ada diatasnya suatu bangunan yang telah diperakui oleh pihak berkuasa tempatan sebagai ditinggalkan atau buruk atau tidak layak untuk kediaman manusia.

Sesuatu bangunan akan dikenakan cukai taksiran sebulan selepas tarikh Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) atau Sijil Penghunian (OC). 

Bagi tanah kosong, cukai taksiran dikenakan dari tarikh kelulusan kebenaran merancang atau sesuatu tarikh yang munasabah mengikut sebagaimana yang ditentukan oleh Majlis.

Bila Perlu Bayar Cukai Pintu?

Cukai ini dibayar dua kali setahun (setiap 6 bulan sekali):

• Penggal Pertama: 1 Januari hingga 28/29 Februari.
• Penggal Kedua: 1 Julai hingga 31 Ogos.

NOTA: Jika anda lewat bayar, PBT akan mengenakan Denda Lewat (caj waran). Jika masih ingkar, mereka mempunyai kuasa undang-undang untuk menyita harta alih dalam bangunan atau menyekat urusan tukar milik tanah.

Pengiraan Cukai Taksiran 

Kadar cukai taksiran dikira berdasarkan Nilai Tahunan hartanah tersebut (anggaran kasar sewa setahun) didarabkan dengan Kadar Peratus yang ditetapkan oleh majlis perbandaran anda.

Cukai Taksiran = Anggaran Sewa Kasar Setahun x Kadar Peratus

NOTA:

• Nilai Tahunan adalah anggaran sewa tahunan pegangan itu dapat diberi sewa dengan berpatutan kepada seseorang penyewa dengan anggapan pemilik membayar kos pembaikan, insurans dan perbelanjaan lain yang perlu untuk menyelenggarakan pegangan itu.
• Kadar peratus ditetapkan setiap tahun oleh Majlis mengikut keperluan kewangan. Kadar peratus yang dilulus oleh Majlis akan dikekalkan bagi sepanjang tahun dan rayuan tidak boleh dibuat terhadapnya. Rujuk notis taksiran baharu (2026) mengikut lokasi anda. 

Contoh pengiraan:

• Anggaran sewa sebulan: RM1,500
• Nilai Tahunan = RM1,500 $\times$ 12 bulan = RM18,000
• Kadar biasa untuk Kediaman: 4% (Anggapan kadar PBT setempat. Setiap PBT mempunyai kadar peratusan yang berbeza mengikut jenis hartanah (kediaman, komersial, atau industri).

Jadi, jumlah cukai taksiran yang perlu dibayar ialah: RM18,000 x 4  = RM720.00 setahun

Anda tidak perlu membayar RM720 sekaligus. PBT membahagikan bayaran ini kepada dua penggal:

Penggal	Tempoh Bayaran	Jumlah Perlu Dibayar
Penggal 1	1 Jan – 28 Feb	RM360.00
Penggal 2	1 Julai – 31 Ogos	RM360.00

Cara Semak Cukai Taksiran

Berikut adalah beberapa cara mudah untuk anda semak jumlah cukai taksiran:

1. Portal PBTPay (KPKT)

• Layari portal rasmi PBTPay:  https://pbtpay.kpkt.gov.my
• Pilih “Semak Cukai Taksiran” atau “Semak & Bayar Cukai Taksiran”.
• Masukkan nombor akaun cukai taksiran PBT (biasanya tertera di bil) dan nombor kad pengenalan.
• Anda akan nampak butiran hartanah, nilai tahunan, jumlah cukai, dan status bayaran (lengkap atau belum).

2. Portal rasmi PBT / e‑payment PBT

• Kebanyakan PBT (contoh: Majlis Bandaraya Seremban, MP Kubang Pasu, Majlis Daerah Tumpat, dll.) menyediakan fungsi “Semak Cukai Taksiran” dan “Cetak Bil” di laman web mereka.
• Biasanya anda hanya perlu masukkan nombor akaun cukai taksiran untuk melihat bil dan status bayaran.

3. Fail sokongan (jika tiada nota taksiran)

• Jika anda belum ada bil, beberapa PBT menyediakan butang “Semakan Taksiran Am” atau “Semakan Akaun Harta” untuk semak butiran hartanah dan cukai taksiran dengan memasukkan nombor akaun atau maklumat hartanah.

4. Melalui Perbankan Internet (JomPAY)

Jika anda sudah mempunyai No. Akaun hartanah dan Biller Code PBT, anda boleh semak dan terus bayar cukai taksiran di portal perbankan internet anda (contoh: Maybank2u, CIMB Clicks, Public Bank, BSN, dan lain‑lain).

• Log masuk ke akaun perbankan internet anda.
• Pilih Pay & Transfer > JomPAY (atau menu yang sama, mengikut bank anda).
• Masukkan Biller Code PBT anda (contoh: MBPJ = 76737, DBKL = 6981, MBAS = 3087).
• Masukkan No. Akaun hartanah anda sebagai Ref‑1 (rujuk bil atau portal PBT untuk format tepat; kadangkala PBT meminta Ref‑1 + Ref‑2).
• Biasanya, butiran cukai (jenis bil, nombor akaun, dan jumlah baki terkini) akan dipaparkan untuk pengesahan sebelum anda melanjutkan pembayaran.

Untuk mencari Biller Code PBT, anda boleh:

• Rujuk bil cukai taksiran (logo JomPAY + kod bil tercetak).
• Atau carian di Google: “JomPAY Biller Code MBAS / MBPJ / DBKL / MBJB” mengikut PBT kawasan anda.

Cara semak secara fizikal

Anda juga boleh membuat semakan secara fizikal di: 

• Kaunter PBT / Jabatan Penilaian & Pengurusan Harta – Bawa dokumen pengenalan dan nombor akaun atau nombor kad pengenalan untuk minta cetakan semula bil atau status bayaran.
• Pejabat Pos atau agensi kutipan – Di sesetengah PBT, anda boleh juga meminta semakan status di kaunter kutipan rasmi yang diberi kuasa.

NOTA: 

• Tukar Nama: Jika anda baru beli rumah dan baki masih kosong atau nama pemilik lama, anda perlu hadir ke kaunter PBT dengan membawa Geran / S&P (Sale & Purchase Agreement), kad pengenalan, salinan IC, dan resit pembayaran‑pembayaran berkaitan (contoh: cukai tanah dan cukai pintu/cukai tanah untuk urusan pindah milik. 

Cara Bayar Cukai Taksiran Secara Online

Pembayaran cukai taksiran boleh dilakukan melalui perbankan internet, e‑wallet, atau portal rasmi PBT dan PBTPay, tanpa perlu ke kaunter.

 Berikut panduan ringkas cara bayar cukai taksiran secara online:

1. Melalui JomPay (Perbankan Internet)

JomPay ialah platform pembayaran bil nasional Bank Negara yang disediakan oleh PayNet, dan digunakan kebanyakan PBT di Malaysia.

Langkah umum:

1. Log masuk ke perbankan internet atau aplikasi mudah alih anda (contoh: Maybank2u, CIMB Clicks, Public Bank, BSN, Bank Islam, dll.).
2. Pilih “Pay & Transfer / Bayar Bil” → “JomPay”.
3. Masukkan Biller Code PBT anda (contoh: DBKL = 6981, MBS = 2840, MBAS = 3087, MDB Bera = 38380; boleh rujuk laman rasmi PBT atau bil cukai taksiran anda).
4. Masukkan No. Akaun hartanah sebagai Ref‑1 dan kadangkala nombor telefon sebagai Ref‑2.
5. Masukkan jumlah bayaran dan sahkan butiran.
6. Setelah bayaran berjaya, simpan bukti transaksi (e‑receipt) untuk rujukan.

2. Melalui PBTPay (KPKT)

PBTPay ialah portal pembayaran cukai taksiran sepusat yang menyambungkan ke banyak PBT di Semenanjung Malaysia.​

Cara ringkas:

1. Buka portal rasmi PBTPay: https://pbtpay.kpkt.gov.my
2. Pilih “Cukai Taksiran”.
3. Pilih PBT dan masukkan nombor akaun cukai taksiran atau nombor kad pengenalan.
4. Semak butiran hartanah dan jumlah baki yang perlu dibayar.​
5. Buat pembayaran online melalui kad kredit/debit atau e‑wallet yang disokong sistem.
6. Dapatkan e‑receipt sebagai bukti pembayaran.​

3. Melalui portal e‑payment PBT (contoh: DBKL, MBS, MBKLuang)

Banyak PBT menyediakan portal e‑payment khusus untuk cukai taksiran yang disambungkan dengan JomPay, e‑wallet, atau bank tertentu.

1. Masuk portal PBT setempat → pilih “Cukai Taksiran / e‑Payment”.
2. Pilih kaedah pembayaran (contoh: Maybank2u, BSN Biz, JomPay, e‑wallet seperti Touch ‘n Go, Shopee, dll.).
3. Masukkan nombor akaun dan bayar ikut arahan di skrin.

4. Melalui e‑wallet (Jika PBT sokong)

Beberapa PBT (seperti MBSJ dan DBKL) membenarkan bayaran cukai taksiran melalui e‑wallet seperti Touch ‘n Go, Shopee, Boost, GrabPay, dan Zapp.

• Pilih PBT di dalam e‑wallet → taip nombor akaun cukai taksiran → bayar → simpan e‑receipt.

Ringkasan pembayaran cukai taksiran secara online (2026)

Negeri / Kawasan	Platform utama (online)	Pautan / Portal utama	Cara pembayaran (ringkas)
Seluruh Malaysia	PBTPay (KPKT)	https://pbtpay.kpkt.gov.my pbtpay.kpkt​	Pilih PBT → masukkan nombor akaun → bayar melalui FPX, kad kredit/debit, DuitNow QR.
Seluruh Malaysia	JomPay (semua PBT yang daftar)	(boleh diakses melalui perbankan internet / app bank)​	Gunakan “Biller Code PBT + No. Akaun hartanah” di Maybank2u, CIMB Clicks, BSN, dll.
Kuala Lumpur (DBKL)	Portal DBKL / e‑payment DBKL	https://www.dbkl.gov.my/kemudahan-bayaran/pembayaran-dalam-talian dbkl.gov​	Pilih PBT DBKL, pilih kaedah bayaran (Maybank2u, FPX, e‑wallet, JomPay, dll.).
Selangor (MBSJ, MBS)	E‑payment MBSJ & MBS	MBSJ e‑payment: portal.mbsj.gov​ MBS e‑payment: https://epay.mbs.gov.my mbs.gov​	Daftar/login → masukkan nombor akaun → bayar via FPX, kad, e‑wallet, atau JomPay.
Perak (MPPD, dll.)	MyMPPD / e‑payment PBT	https://www.mppd.gov.my → e‑Perkhidmatan → Semakan & Pembayaran Cukai Taksiran mppd.gov+1	Pilih PBT → e‑payment (FPX, JomPay, Maybank2u, CIMB Clicks, e‑wallet, dll.).
Negeri Sembilan (MBS)	N9Pay & e‑payment MBS	http://n9pay.ns.gov.my mbs.gov​	Pilih negeri → cari PBT → masukkan nombor akaun → bayar.
Kedah	Portal PBT Kedah (MP G>Portal PBT Kedah	https://pbt.kedah.gov.my ​	Pilih PBT → pilih “Cukai Taksiran” / “e‑payment” → pilih kaedah (bank/e‑wallet).
Kelantan, Pahang, dll.	PBTPay atau JomPay + e‑payment PBT tempatan	Rujuk portal rasmi PBT (MDB, MDT, MPK, dll.	Gunakan PBTPay atau JomPay (biller code PBT) di perbankan internet / app.

Apa Denda/Penalti Jika Terlewat Bayar?

Denda / penalti jika terlewat bayar cukai taksiran berbeza mengikut Pihak Berkuasa Tempatan (PBT).

Jika pembayaran lewat, PBT boleh mula kenakan notis lewat (Borang E) dan caj denda mulai sekitar bulan Mac / September bergantung penggal.

Jika Notis E diabaikan, PBT mempunyai kuasa di bawah Akta Kerajaan Tempatan 1976 untuk mengeluarkan Waran Tahanan.

Pegawai PBT juga boleh datang ke premis, memasuki rumah pada waktu siang, dan menyita harta alih (perabot, TV, peralatan elektrik, dsb.) yang dinilai mempunyai nilai sepadan dengan tunggakan untuk dilelong.

Bantahan Nilai Cadangan Tahunan

Seseorang pemilik pegangan yang tidak berpuas hati dengan nilai tahunan yang dicadangkan boleh membuat bantahan secara bertulis dalam satu bulan dari tarikh Notis Taksiran. 

Bantahan boleh dibuat atas alasan-alasan berikut :-

• Bahawa sesuatu pegangan yang dikenakan kadar adalah dinilai lebih daripada nilainya yang boleh dikenakan kadar;
• Bahawa seseorang atau sesuatu pegangan dinilai adalah pegangan yang tidak boleh dikenakan kadar;
• Bahawa seseorang atau sesuatu pegangan yang sepatutnya termasuk dalam Senarai Nilaian itu telah tertinggal daripadanya;
• Bahawa seseorang atau sesuatu pegangan yang sepatutnya termasuk dalam Senarai Nilaian itu telah tertinggal daripadanya;
• Bahawa sesuatu pegangan atau pegangan-pegangan yang telah dinilai secara bersama atau berasingan sepatutnya dinilai secara lain.

Pengecualian dan Pengurangan Cukai Taksiran

Merujuk kepada Seksyen 134, Akta Kerajaan Tempatan 1976 (Pengecualian dari Kadar) telah menyatakan apabila sesuatu pegangan atau mana-mana bahagiannya digunakan semata-mata:

• Sebagai tempat awam untuk sembahyang (Rumah ibadah)
• Sebagai tanah perkuburan atau krematorium awam yang berlesen
• Bagi sekolah awam

Sebagai tempat awam bagi maksud khairat atau bagi maksud sains, sastera atau seni halus dan bukan untuk mendapatkan keuntungan wang

BACA JUGA: PBTPay: Cara Bayar Cukai Taksiran / Cukai Pintu Online

Perbezaan Cukai Taksiran vs Cukai Tanah

Ciri-Ciri	Cukai Taksiran (Assessment Rate)	Cukai Tanah (Quit Rent)
Dibayar Kepada	Majlis Perbandaran/Bandaraya (PBT)	Pejabat Tanah & Galian (PTG)
Kekerapan	2 Kali Setahun (Februari & Ogos)	1 Kali Setahun (Sebelum 31 Mei)
Tujuan	Perkhidmatan perbandaran & kebersihan	Hak milik tanah dan pembangunan negeri

Maklumat Lanjut

Untuk sebarang pertanyaan atau maklumat lanjut, anda boleh layari Portal rasmi Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan, atau PBT lokasi masing-masing.

• Kajang – Majlis Perbandaran Kajang
• Petaling Jaya – Majlis Bandaraya Petaling Jaya
• Seremban – Majlis Bandaraya Seremban
• Selayang – Majlis Perbandaran Selayang
• Ipoh – Majlis Bandaraya Ipoh
• Pulau Pinang – eBayar Pulau Pinang
• Sepang – Majlis Perbandaran Sepang

Rujuk senarai PBT seluruh Malaysia di sini: https://pbtpay.kpkt.gov.my/pbt

Soalan Lazim Cukai Taksiran