Pelepasan Gadaian Rumah (Discharge of Charge) ini adalah proses undang-undang untuk membatalkan nama bank atau institusi pembiayaan daripada geran rumah setelah anda selesai melunaskan baki pinjaman perumahan.
Maksudnya, anda perlu buat pelepasan gadaian rumah setelah anda habis bayar pinjaman perumahan untuk memastikan hak milik hartanah anda bebas daripada sekatan dan bebanan bank.
Ingat ni, walaupun hutang sudah habis dibayar, hak milik mutlak hartanah tersebut tidak berubah secara automatik sehingga anda mendaftarkan pelepasan gadaian ini di Pejabat Tanah.
Proses pelepasan gadaian ini adalah untuk memastikan rumah anda bebas daripada sebarang sekatan pihak ketiga supaya mudah untuk dijual, dipindah milik, atau diwasiatkan pada masa hadapan.
Jom baca penerangan lebih lanjut mengenai cara buat pelepasan gadaian untuk yang buat pinjaman dengan bank, apa itu borang 16N (Discharge of Charge), fi peguam dan info lain yang berkaitan di bawah.
Apa Itu Pelepasan Gadaian Rumah?
Pelepasan Gadaian Rumah (Discharge of Charge) ini secara ringkasnya ialah proses undang-undang untuk ‘membuang’ nama pihak bank atau LPPSA daripada geran rumah.
Bahasa mudahnya, pelepasan gadaian ini dibuat supaya nama bank sebagai pemegang gadaian dipadam daripada geran.
Walaupun hutang rumah sudah habis dibayar sepenuhnya, rekod di Pejabat Tanah masih memaparkan rumah tersebut dicagar kepada pihak pembiaya.
Oleh itu, pemilik perlu melalui proses Pelepasan Gadaian ini supaya nama pihak pembiaya dipadamkan, dan geran rumah tersebut bersih serta sah menjadi milik anda sepenuhnya.
Bagi setiap pembelian rumah secara pinjaman, pihak bank akan memegang dokumen hak milik asal sebagai jaminan.
- Jika rumah sudah ada Geran Individu/Strata: Bank akan menyimpan Geran Asal tersebut. Apabila pinjaman selesai, proses Pelepasan Gadaian (Discharge of Charge) perlu dibuat di Pejabat Tanah untuk memadamkan nama bank dan menuntut Geran Asal rumah anda.
- Jika rumah masih di bawah Geran Induk (Master Title): Bank tidak memegang geran asal, sebaliknya memegang Dokumen Perjanjian Penyerahan Hak. Apabila pinjaman selesai, proses Penyerahan Hak Semula (Deed of Receipt and Reassignment) akan dilakukan untuk memulangkan hak milik mutlak kepada anda.
Langkah pelepasan ini sangat penting bagi membuktikan pihak bank tidak lagi mempunyai sebarang kepentingan atau hak undang-undang ke atas rumah anda.
Jenis Pelepasan Gadaian
Di Malaysia, cara nama bank dikeluarkan daripada geran bergantung sepenuhnya kepada sama ada geran individu/strata untuk rumah tersebut sudah keluar atau belum.
Secara umumnya, ada dua jenis pelepasan gadaian utama:
- Jika hartanah sudah mempunyai hakmilik geran tanah – Borang 16N.
- Jika hartanah belum mempunyai hakmilik geran tanah – Deed of Receipt and Reassignment (R&R).
Kenapa Perlu Buat Pelepasan Gadaian Rumah?
Pelepasan Gadaian Rumah (Discharge of Charge) amat penting dilakukan kerana selagi proses ini tidak didaftarkan di Pejabat Tanah, rumah tersebut masih dianggap bercagar kepada bank di dalam rekod kerajaan.
Walaupun anda sudah menerima surat pengesahan bahawa hutang pinjaman telah sifar (0) dan habis dibayar, status hak milik rumah tidak akan bertukar bersih secara automatik.
1. Menuntut Hak Milik Mutlak
Selagi nama bank tertera pada geran asal di bawah ruangan “Gadaian”, bank masih mempunyai hak undang-undang ke atas hartanah tersebut.
Dengan melakukan pelepasan gadaian, nama bank akan dipotong dan dikeluarkan. Ini membuktikan anda adalah pemilik tunggal yang sah dan mutlak tanpa gangguan pihak ketiga.
2. Memudahkan Urusan Jual Beli Rumah
Jika pada masa hadapan pemilik atau keluarga berniat untuk menjual rumah tersebut, proses jualan tidak boleh diteruskan selagi gadaian lama belum dilepaskan.
Dengan melakukan pelepasan gadaian, ia dapat memudahkan urusan jual beli rumah.
3. Melancarkan Proses Pindah Milik
Sekiranya pemilik mahu menukar nama pada geran rumah kepada nama anak-anak atau suami, Pejabat Tanah akan menolak permohonan tersebut jika rumah masih mempunyai status gadaian bank.
Inilah pentingnya untuk buat pelepasan gadaian supaya membolehkan anda sebagai pemilik melakukan urusan tukar nama dengan sangat mudah dan pantas pada bila-bila masa.
4. Mengelakkan Masalah Pembahagian Harta Pusaka (Warisan)
Jika berlaku perkara yang tidak diingini seperti kematian, waris akan menghadapi jalan buntu dan prosedur yang sangat rumit untuk menuntut rumah tersebut di Pejabat Pusaka Kecil atau Mahkamah.
Waris terpaksa turun naik ke bank untuk menyemak sejarah pinjaman lama yang sudah selesai.
Urusan warisan menjadi jauh lebih mudah dan lancar jika anda sudah melakukan pelepasan gadaian siap-siap sebaik sahaja loan rumah habis dibayar.
5. Mengelakkan Risiko Dokumen Hilang atau Bank Likuidasi
Jika anda menangguhkan urusan ini terlalu lama (contohnya 5 hingga 10 tahun selepas habis bayar), ada risiko dokumen penting di dalam simpanan bank tersilap letak, atau cawangan bank tersebut sudah ditutup/bergabung dengan bank lain.
Urusan mencari semula fail lama akan memakan masa yang sangat lama dan menjadi lebih susah.
Macam Mana Nak Buat Pelepasan Gadaian Rumah?
SITUASI A: Jika Rumah Sudah Ada Geran Sendiri (Individu / Strata)
Ini untuk situasi di mana nama bank memang sudah sedia tercetak di dalam geran asal rumah anda.
Anda boleh buat sendiri (jika mahir dan faham prosedurnya) atau lantik peguam. Kalau anda nak buat sendiri, boleh rujuk panduan di bawah ini:
- Hubungi Bank untuk sahkan bahawa pinjaman anda telah selesai.
- Sediakan Borang 16N (borang rasmi pelepasan gadaian) untuk ditandatangani oleh pihak bank.
- Lakukan urusan duti setem Borang 16N di Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN).
- Lakukan carian ke atas hakmilik (land search).
- Serahkan dokumen ke pejabat tanah bagi urusan pendaftaran pelepasan gadaian.
- Ambil geran asal yang telah dikemas kini.
Sebenarnya lantik peguam lebih mudah dan cepat. Anda hanya perlu duduk di rumah tunggu urusan selesai dan sediakan kos peguam sahaja.
Kenapa digalakkan lantik peguam?
- Borang berkanun seperti Borang 16N mempunyai format yang sangat rigid. Kesalahan ejaan nama, tersalah satu digit nombor hak milik/lot, atau tersilap mengisi maklumat boleh menyebabkan borang ditolak bulat-bulat oleh Pejabat Tanah.
- Dokumen ini memerlukan tandatangan daripada pihak bank (pegawai yang diberi kuasa wakil/PA) dan peguam. Bank komersial amat teliti dan biasanya tidak akan menurunkan tandatangan jika dokumen tidak disediakan oleh firma guaman yang mereka iktiraf atas faktor liabiliti keselamatan.
- Sebelum dibawa ke Pejabat Tanah, borang mesti melalui sistem LHDN untuk proses adjudication (taksiran nilai/kesahihan) dan penyeteman. Bagi peguam, mereka menggunakan sistem dalaman atas talian (e-Stamping) yang pantas. Bagi orang awam, urusan manual ini boleh menjadi sangat mengelirukan dan memakan masa.
Dengan membayar yuran profesional peguam, anda sebenarnya membeli ketenangan minda (peace of mind).
Peguam mempunyai insurans liabiliti profesional, sistem serahan digital dengan agensi kerajaan, dan hubungan kerja yang memudahkan urusan dokumen anda berjalan lancar tanpa anda perlu mengambil cuti kerja untuk beratur di kaunter bank, LHDN, dan Pejabat Tanah.
SITUASI B: Jika Rumah Belum Ada Geran Sendiri (Masih Geran Induk / Master Title)
Ini untuk situasi rumah (biasanya apartmen/kondominium atau perumahan baharu) yang belum ada geran berasingan daripada pemaju.
Untuk situasi B ni, anda memang perlu melantik peguam.
Peguam akan merangka sebuah dokumen perjanjian khas beberapa muka surat bernama Deed of Receipt and Reassignment (R&R).
Borang 16N (Discharge of Charge)
Untuk membuat pelepasan gadaian, anda perlu sediakan Borang 16N untuk ditandatangani oleh pihak bank.
Borang 16N ni adalah borang berkanun rasmi di bawah Kanun Tanah Negara yang digunakan khusus untuk memohon Pelepasan Gadaian Rumah di Pejabat Tanah.
Untuk memudahkan pemahaman, borang ini berfungsi untuk menyatakan bahawa anda telah menyelesaikan seluruh hutang pinjaman, dan bank bersetuju untuk melepaskan segala hak atau tuntutan mereka ke atas rumah anda.
Contoh Borang 16N adalah seperti berikut:
Berapa Fi Peguam?
Bermula tahun 2023, Majlis Peguam Malaysia telah mengemas kini Perintah Saraan Peguam Cara (SRO 2023) yang menetapkan kadar upah siling baharu bagi memastikan pengguna tidak dicaj sesuka hati.
- Pelepasan Gadaian (RM400) – ada geran individu/strata
- Surat Ikatan Penyerahhakkan Semula (RM500) – Master Title
Bayaran ini TIDAK termasuk kos-kos lain. Sebaiknya, anda jumpa peguam dan minta nasihat guaman untuk mengetahui kos sebenar mengikut kes/lokasi/dan sebagainya,
Apa Kesan Kalau Tak Buat Pelepasan Gadaian Rumah?
Jika anda menangguhkan atau tidak membuat Pelepasan Gadaian Rumah selepas pinjaman selesai, berikut ialah antara kesannya:
1. Rumah Masih Milik Bank di dalam Rekod Kerajaan
Di Pejabat Tanah, nama bank masih kekal tertera pada geran asal di bawah status “Gadaian”.
Walaupun hutang di dalam sistem bank sudah sifar (0), Pejabat Tanah tidak tahu mengenainya sehinggalah anda menghantar dokumen pelepasan gadaian. Di sisi undang-undang negara, anda belum memegang hak milik mutlak.
2. Rumah Tidak Boleh Dijual
Pemilik langsung tidak boleh menjual rumah tersebut kepada pembeli baharu pada masa hadapan.
Semasa proses jual beli, peguam pembeli akan melakukan carian tanah. Apabila mereka melihat rumah tersebut masih dicagar kepada bank lama, Pejabat Tanah akan menolak urusan pindah milik jualan tersebut.
3. Tidak Boleh Menukar Nama
Pemilik tidak boleh menukar nama pada geran rumah kepada anak-anak, suami, atau waris lain.
Pejabat Tanah tidak membenarkan sebarang borang pindah milik diproses selagi sekatan gadaian bank lama belum dibatalkan (dipotong) daripada geran.
4. Menyusahkan Waris Jika Berlaku Kematian
Jika pemilik meninggal dunia sebelum urusan ini selesai, waris (anak atau pasangan) akan menghadapi prosedur yang rumit di Pejabat Pusaka atau Mahkamah.
Waris terpaksa turun naik berurusan dengan bank lama untuk mencari semula fail sejarah pinjaman yang sudah ditutup bertahun-tahun lamanya bagi memohon dokumen pelepasan.
5. Risiko Dokumen Hilang atau Bank Ditutup
Jika pemilik membiarkan perkara ini terlalu lama, risiko dokumen hilang atau bank ditutup boleh terjadi.
Urusan menjejak fail pinjaman lama yang sudah disimpan di dalam stor arkib yang jauh akan memakan masa yang sangat lama dan memeningkan kepala.
Soalan Lazim Pelepasan Gadaian Rumah
Pelepasan Gadaian Rumah (Discharge of Charge) merupakan satu prosedur undang-undang untuk membatalkan dan mengeluarkan nama institusi pembiayaan (bank) daripada hak milik (geran) hartanah.
Walaupun hutang sudah habis dibayar, rekod di Pejabat Tanah tidak akan dikemas kini secara automatik. Selagi proses pelepasan gadaian ini tidak didaftarkan di Pejabat Tanah, nama bank akan kekal tertera pada geran asal di bawah ruangan “Gadaian”. Di sisi undang-undang negara, pihak bank masih dianggap mempunyai hak sekatan ke atas rumah anda sehinggalah nama bank dikeluarkan secara rasmi.
– Tidak boleh menjual rumah tersebut kepada orang lain kerana Pejabat Tanah akan menolak urusan pindah milik jualan.
– Tidak boleh melakukan tukar nama (seperti hibah) kepada anak atau pasangan.
– Sekiranya berlaku kematian, waris akan menghadapi prosedur yang sangat rumit.
– Borang 16N: Digunakan jika rumahsudah mempunyai Geran Individu (untuk rumah atas tanah) atau Geran Strata (untuk apartmen/kondominium) yang dikeluarkan oleh Pejabat Tanah atas nama pemilik dan bank.
-Dokumen R&R: Digunakan jika rumah pemilik masih di bawah Geran Induk (Master Title) milik pemaju.
Tempoh masa adalah bergantung kepada kecekapan bahagian operasi kredit bank untuk menandatangani dokumen, serta piagam pelanggan Pejabat Tanah negeri masing-masing bagi urusan pengemaskinian geran.
Secara undang-undangnya, Pejabat Tanah tidak melarang urusan sendiri. Walaubagaimanapun, lebih mudah jika anda melantik peguam.
Tidak boleh sesuka hati. Kadar upah asas peguam dikawal ketat secara rasmi di bawah Perintah Saraan Peguam Cara 2023 (SRO 2023) yang dikeluarkan oleh Majlis Peguam Malaysia.
