Ramai profesional bergaji tinggi di Malaysia tetap gagal mohon loan rumah apabila memohon pembiayaan perumahan, satu fenomena yang kelihatan paradoks tetapi sebenarnya berpunca daripada pelbagai faktor tersembunyi yang jarang disedari.
Gaji besar sering dianggap sebagai tiket emas untuk memiliki rumah idaman, namun realiti menunjukkan institusi kewangan menilai lebih daripada sekadar jumlah pendapatan kasar sebelum meluluskan sesuatu pinjaman.
Kegagalan ini bukan sahaja mengecewakan tetapi juga melambatkan perancangan kewangan jangka panjang seseorang.
Beban Hutang Sedia Ada yang Tidak Disangka
Salah satu sebab paling kritikal seseorang gagal mohon loan rumah adalah nisbah DSR (Debt Service Ratio) yang tidak sihat disebabkan komitmen hutang sedia ada.
Walaupun gaji bulanan mencecah RM15,000, jika setiap bulan individu perlu membayar ansuran kereta mewah RM3,000, pinjaman peribadi RM2,000, kad kredit RM1,500, serta pinjaman pendidikan RM1,000, baki pendapatan untuk membayar ansuran rumah menjadi sangat terhad.
Bank biasanya menetapkan DSR maksimum antara 60 hingga 70 peratus bagi individu bergaji tinggi, tetapi jika hutang lain sudah menelan 50 peratus dari pendapatan kasar, ruang untuk ansuran rumah hanyalah 10 hingga 20 peratus.
Dalam keadaan ini, walaupun gaji tinggi, kelulusan tetap sukar diperoleh kerana bank melihat pemohon sebagai berisiko tinggi untuk ingkar bayaran sekiranya berlaku kecemasan kewangan.
Masalah Rekod Kredit yang Mengejutkan
Faktor kedua yang sering memerangkap golongan bergaji tinggi ialah rekod kredit yang buruk dalam laporan CCRIS dan CTOS.
Ramai menganggap bahawa dengan gaji besar, lewat bayar kad kredit beberapa hari atau memiliki beberapa akaun pinjaman lama yang tertunggak tidak akan memberi kesan besar sehingga boleh menyebabkan mereka gagal mohon loan rumah pertama.
Sebaliknya, bank amat teliti terhadap sejarah pembayaran 12 bulan terkini.
Seorang eksekutif bergaji RM20,000 namun mempunyai rekod lewat bayar kereta sebanyak tiga kali dalam tempoh setahun, atau pernah disenaraihitamkan kerana hutang kad kredit kecil RM500, akan dilihat sebagai peminjam yang tidak bertanggungjawab.
Lebih mengejutkan, kad kredit yang tidak digunakan tetapi tidak ditutup secara rasmi juga boleh mencatatkan caj tahunan yang tertunggak, sekaligus merosakkan skor kredit tanpa disedari.
Kekurangan Dokumen Pendapatan yang Sahih
Bagi pekerja bergaji tinggi tetapi bekerja secara komisen, kontrak, atau sebagai freelancer, cabaran untuk membuktikan kestabilan pendapatan menjadi lebih kompleks.
Bank biasanya memerlukan sekurang-kurangnya tiga hingga enam bulan penyata bank dan penyata gaji yang konsisten.
Seorang perunding IT yang memperoleh RM25,000 sebulan tetapi pendapatannya turun naik mengikut projek mungkin gagal mohon loan rumah kerana pihak bank melihat ketidakpastian aliran tunai.
Begitu juga dengan peniaga yang memiliki pendapatan lumayan tetapi gagal mengemukakan penyata cukai yang dikemaskini atau pengesahan SSM terkini.
Tanpa dokumen kukuh, gaji tinggi hanyalah angka di mulut tanpa bukti bertulis yang diiktiraf sistem kewangan.
Artikel berkaitan: Cara Beli Rumah Pertama: Tips, Panduan & Perkongsian
Strategi penyelesaian
Bagi mereka yang berulang kali gagal mohon loan rumah, jangan berputus asa.
Pertama, dapatkan Laporan Kredit CCRIS dan CTOS secara percuma melalui Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit (AKPK) untuk mengenal pasti sebarang bayaran tertunggak atau kesilapan rekod.
Kedua, kurangkan komitmen hutang dengan melunaskan pinjaman peribadi atau kad kredit sebelum memohon pinjaman rumah.
Ketiga, simpan bukti pendatan tambahan seperti dividen, sewa, atau pendapatan sampingan untuk mengukuhkan DSR.
Keempat, pilih rumah yang harganya tidak melebihi empat hingga lima kali gaji tahunan kasar, bukan berdasarkan gaji bulanan semata-mata.
Kelima, pastikan tempoh bekerja di syarikat semasa melepasi sekurang-kurangnya dua tahun untuk menunjukkan kestabilan.
